Auch hier weisen wir unsere LeserInnen darauf hin, dass wir hier ein Dokument aus der Planungsphase vorstellen. Die Sache wird noch diskutiert. Wenn Sie sich auf dieses Dokument beziehen, beachten Sie das Datum und berücksichtigen Sie in Zukunft die bis dahin möglicherweise erfolgten Änderungen.

Die Weberberg.de-Redaktion

Begründung des Bebauungsplans

Plan im Bild

Bauvorschriften erfüllt?

61 Ku-We

Über den

B A U A U S S C H U S S - nichtöffentlich -

und den

H A U P T A U S S C H U S S - nichtöffentlich -

an den

G E M E I N D E R A T - öffentlich - z. I.: I, II, III, 10, 14, 23, 60, 61, 66, e.wa-riss

Ausf.: I, II, III, 23, 60, 61, 66, e.wa-riss

Parkhaus-Ost und Gebäude für Dienstleistungen am Zeppelinring in Verbindung mit
Bebauungsplan "Zeppelinring-Ost I / Parkhaus";

Stand der Projektentwicklung und weitere Vorgehensweise

Der Vorlage liegen 2 Anlagen bei: 1. Lageplan 1:500, 2. Planungskonzept

I. Beschlussantrag

2. Dem Vorschlag zum weiteren Vorgehen wird zugestimmt. Konkrete Beschlüsse erfolgen auf Grundlage weiterer Vorlagen, die parallel zu dieser Vorlage beraten werden.

Gemäß Beschluss des Gemeinderats vom 04.02.2002 (Drucksache Nr. 02/6) war beabsichtigt, einen beschränkten Kreis von Investoren/Bauträgern in die Projektentwicklung einzubinden. Nach erfolgtem Auswahlverfahren sollten die städtischen Grundstücke direkt an den beteiligten Investor bzw. an den Betreiber des Parkhauses veräußert werden. Die Umsetzung der Planung sollte über privatrechtliche Vereinbarungen im Zuge des Kaufvertrags abgesichert werden.

Zur Investorenauswahl war beabsichtigt, ein "kombiniertes Verfahren" durchzuführen, bei dem Architekt, Fachplaner, Bauunternehmer und Investor ein Gesamtprojekt anbieten konnten. 4 Investoren hatten zum damaligen Zeitpunkt ihr Interesse an der Realisierung dieses Projektes bekundet.

Im Anschluss an die Entscheidung des Gremiums erfolgten parallel zu den Grunderwerbsverhandlungen mit dem Land Gespräche mit den Investoren und rechtliche Überprüfungen des vorgesehenen Vergabeverfahrens. Die Planungen für das Parkhaus-Ost wurden zeitgleich weiter vorangetrieben (beauftragtes Planungsbüro Scherr + Klimke, Ulm). Die Situation stellt sich heute wie folgt dar:

Grunderwerbsverhandlungen Stadt / Land

Der Stand der Verhandlungen und das weitere Vorgehen werden in einer getrennten, parallel laufenden Vorlage (Drucksache Nr. 02/249) dargestellt, auf die an dieser Stelle verwiesen wird.

Vergabeverfahren

Die Bauleistungen für das Parkhaus können nur auf Grundlage einer VOB-konformen Ausschreibung vergeben werden. Hier spielt es keine Rolle, ob das Parkhaus von der Stadt oder der e.wa-riss realisiert wird. Das Dienstleistungsgebäude am Zeppelinring kann aufgrund der privaten Trägerschaft frei vergeben werden.

Bei Durchführung eines öffentlichen Teilnahmewettbewerbs mit anschließender beschränkter funktionaler GU-Ausschreibung wären die Anforderungen der VOB erfüllt, und damit das angestrebte kombinierte Verfahren möglich gewesen. Dieses Verfahren hätte ca. 3 – 4 Monate Vorbereitungs- und Durchführungszeit in Anspruch genommen. Mit dieser Ausschreibung wäre die Stadt Bindungen zum Verkauf der Grundstücke eingegangen; Grundstücke, die zum Teil noch vom Land zu erwerben waren. Da sich die Verhandlungen mit dem Land und dem Staatlichen Vermessungsamt als langwierig und schwierig herausstellten (das Gremium wurde mündlich informiert), konnte das oben genannte Verfahren nicht eingeleitet werden. Der Abschluss der Grunderwerbsverhandlungen wäre die Voraussetzung gewesen. Um das Projekt jedoch im geplanten zeitlichen Rahmen realisieren zu können, wird für das Dienstleistungsgebäude eine Direktvergabe und für das Parkhaus eine Ausschreibung nach VOB vorgeschlagen.

Planungsstand Parkhaus

Über den Planungsstand zum Parkhaus wurde der Bauausschuss am 27.06.2002 informiert. Das beauftragte Planungsbüro stellte neue Planungsüberlegungen vor. Diese sahen eine
Abkehr vom System der versetzten Parkierungsebenen (D´Humy-System) zu Gunsten einer größeren, ebenengleichen Lösung vor. Insgesamt kann mit diesem Konzept eine komfortablere und attraktivere Lösung erreicht werden. Damit verbunden ist aber ein größerer Flächenbedarf und eine intensivere Ausnutzung des Grundstücks, was die Grunderwerbsverhandlungen mit dem Land erschwert hat. Gemeinderat wie Verwaltung waren aber der Meinung, diesen Lösungsansatz trotz des zusätzlichen Flächenbedarfs und des notwendigen Abrisses von Gebäude Neherstraße 1 weiter zu verfolgen, um ein attraktives öffentliches Parkhaus zu realisieren. Da das Parkhaus aus zeitlichen Gründen nicht im Rahmen des oben beschriebenen Verfahrens entwickelt werden kann, soll die Stadt bzw. die e.wa-riss als Investor und Betreiber agieren. In einer separaten Vorlage (Drucksache Nr. 02/251) wird das Konzept und das weitere Vorgehen bezüglich Parkhaus differenziert dargestellt.

Planungsstand Dienstleistungsgebäude

Da das angestrebte kombinierte Verfahren nicht rechtzeitig eingeleitet werden konnte, wurden Gespräche mit den interessierten Investoren geführt. Im Vordergrund stand die Frage, ob sie als Investor das Dienstleistungsgebäude unabhängig vom Parkhaus planen, bauen und betreiben möchten. Nach einigen Prüfungen und Rückfragen kristallisierte sich heraus, dass nur eine Investorengruppe das Projekt angehen wollte. Diese führte in enger Kooperation mit Vertretern der Verwaltung intensive Gespräche mit potentiellen Mietinteressenten und stellte weitgehende Planungsüberlegungen mit den Mietinteressenten an. Das Nutzungskonzept sieht überwiegend private Dienstleistungs- und Büronutzungen vor. Im Erdgeschoss werden Einzelhandelseinrichtungen realisiert. Da mit den zukünftigen Mietern Vorverträge über Miethöhe und Mietdauer abgeschlossen werden konnten, geht der Investor davon aus, dass das Projekt in 2003 und 2004 realisiert wird.

Das Planungskonzept wurde in enger Anstimmung mit den Überlegungen zum Parkhaus entwickelt. Der Hauptzugang zum Parkhaus sowie die Vertikalerschließung des Parkhauses sind, wie bereits früher von der Verwaltung angedacht, in das Dienstleistungsgebäude integriert. In Verknüpfung mit den angestrebten Nutzungen kann eine attraktives Entree zum Parkhaus geschaffen werden.

Das Konzept berücksichtigt auch die Interessen des Staatlichen Vermessungsamtes. In einem zu Beginn durch den Investor zu realisierenden Bauteil an der Ecke Zeppelinring/Ulmer-Tor-Straße ist die Unterbringung der bisher in den Gebäuden Neherstraße 1 und 8 genutzten Büroflächen vorgesehen. Im Neubau werden voraussichtlich das UG sowie das 1. – 3. OG vom Land für das Staatliche Vermessungsamt angemietet. Eine Stegverbindung im 1. OG stellt eine Verbindung zum Hauptgebäude her. Planung, Realisierung und die Mietkonditionen sind zwischen Investor und Mieter abgestimmt.

Das aktuelle Planungskonzept ist der Vorlage in Anlage 1 und 2 beigefügt. Weitere Erläuterungen erfolgen im Rahmen der Sitzung. In einer separaten, nichtöffentlichen Vorlage (Drucksache Nr. 250) werden die notwendigen vertraglichen Regelungen zwischen Investor und Stadt dargestellt und die damit zusammenhängenden Beschlussanträge gestellt.

III. Weiteres Vorgehen

Parkhaus und Dienstleistungsgebäude

Nach Abschluss der Kaufverträge Stadt / Land und Stadt / Investor können die weiteren Planungen in Angriff genommen werden. Für das Parkhaus soll vom Büro Scherr + Klimke eine Werkplanung als Grundlage für eine Ausschreibung und Vergabe erarbeitet werden. Das weiter ausgearbeitete Projekt wird vor der Vergabe dem Gremium zur erneuten Beschlussfassung vorgelegt.

Die weiteren Planungen und der Bau des Dienstleistungsgebäudes erfolgen durch den Investor. Vertraglich wird er an die Realisierung der im Rahmen dieser Vorlage vorgestellten Lösung gebunden.

Der Abriss der auf den Grundstücken noch vorhandenen Gebäude erfolgt auf Kosten der Stadt durch die Stadt oder den Investor.

Parkhaus und 2. BA des Dienstleistungsgebäudes werden aus logistischen Gründen parallel und eng untereinander koordiniert ausgeführt.

Zeitrahmen

Aufgrund der räumlichen und funktionalen Verknüpfungen sind die Planungs- und Realisierungsschritte eng miteinander verzahnt. Generell ist folgender Ablauf vorgesehen:

1. Abriss und Neubau Ecke Zeppelinring / Ulmer-Tor-Straße – 1. BA, (Investor) 2003
2. Räumung Neherstraße 1 und Umzug in den Neubau (Staatl. Vermessungsamt) 2003
3. Abriss Neherstraße 1 und 3 sowie der Gebäude am Zeppelinring (Stadt/Investor) 2003
4. Neubau 2. BA Dienstleistungsgebäude (Investor) 2004
5. Bau des Parkhauses (Stadt / e.wa-riss) 2004

Abweichungen sind bei sich ändernden Rahmenbedingungen möglich.

Bebauungsplan

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist für den Bebauungsplan "Zeppelinring-Ost/Parkhaus-Ost" die vorgezogene Bürgerbeteiligung und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durchgeführt worden. Der Billigungsbeschluss ist ebenfalls parallel vorgesehen. In diesem Zusammenhang sei auf die Vorlage, Drucksache Nr. 02/252, verwiesen. Sollten keine weiteren planungsrechtlich relevanten Aspekte bekannt werden, die das Verfahren verzögern könnten, ist die Offenlage noch in diesem Jahr, der Satzungsbeschluss und die Rechtskraft des Planes Anfang nächsten Jahres vorgesehen. Beide Projekte wären dann aus planungsrechtlicher Sicht genehmigungsfähig.

C. Kuhlmann